Casa vacía · Texas
Vender una casa vacía en Texas — detenga el costo mensual, cierre en efectivo
Una casa vacía en Texas es un contador que sigue corriendo en silencio. El seguro de casa vacía — si todavía lo consigue — cuesta entre 50 y 100 por ciento más que una póliza estándar de homeowners. Los impuestos prediales siguen llegando aunque no haya renta para cubrirlos. Los servicios no se pueden apagar por completo sin arriesgar las tuberías a un freeze. Las ciudades grandes de Texas se vuelven agresivas con las violaciones de código en propiedades vacías. Los squatters se vuelven una exposición real después de unos meses sin ocupación. Nosotros compramos la casa tal y como está, cerramos en siete días, y el costo mensual se detiene.
La matemática honesta
Por qué las casas vacías son caras — y por qué se vuelven más caras mientras más esperan
El consejo estándar sobre una casa vacía es "déjala, ya te ocuparás de ella cuando puedas." Ese consejo ignora cómo realmente funciona la pila de costos sobre una casa de Texas sin habitar. Una propiedad vacía no es un activo congelado — es un activo que produce una factura mensual en cinco direcciones diferentes, y mientras más larga la vacancia, peor se pone cada factura. El propósito de esta página es recorrer la matemática honestamente, explicar el hueco de seguro que la mayoría de los dueños no conoce hasta que reclaman y descubren que el reclamo fue negado, y dejar sobre la mesa la opción real que tiene si la matemática ya no le funciona.
El tono aquí es deliberado: sin vergüenza, sin juicio. La gente termina con casas vacías por razones normales. Heredaron la propiedad y viven a dos mil millas de distancia. Aceptaron un trabajo en Phoenix y se mudaron antes de que la casa se vendiera. El último inquilino se fue y volver a rentar resultó más difícil de lo esperado. Un padre se mudó a una asisted living facility. Un snowbird decidió no regresar al sur un invierno más y la casa lleva vacía desde entonces. Nada de eso es una falla moral. Es solo una exposición financiera continua que se vuelve más silenciosa y más cara mientras más tiempo se queda en pie.
Primas de seguro de casa vacía
Las pólizas estándar de homeowners en Texas reducen o cancelan cobertura entre los 30 y 60 días consecutivos de vacancia (el umbral exacto está en la vacancy clause de su póliza). Pasado ese punto, necesita una póliza de dwelling-fire / vacant-dwelling — un producto diferente, escrito por menos carriers, con una prima entre 50 y 100 por ciento más alta que la póliza estándar. Si nunca hizo la conversión de cobertura, la casa está efectivamente sin seguro para todo excepto incendio básico de named-peril, y ese hueco es el costo oculto de carrying más grande sobre una casa vacía en Texas.
Impuestos prediales sin renta que los cubra
Texas no tiene impuesto estatal sobre la renta, lo cual quiere decir que la factura de servicios públicos cae sobre los impuestos prediales. La tasa efectiva promedio estatal corre entre 1.6 y 1.8 por ciento del valor catastral, y condados como Fannin están aún más alto. Sobre una casa vacía de $250,000, eso es entre $4,000 y $4,500 al año — llegando puntual aunque la casa no genere un dólar. Una propiedad vacía no puede deducir el impuesto contra el ingreso de renta porque no hay ingreso de renta.
Servicios que no se pueden apagar por completo
Cortar todos los servicios suena obvio, pero en Texas no es seguro. Necesita suficiente luz para correr un termostato en verano (para que la casa no se hornee y se pandee), suficiente luz para correr calefacción mínima durante los freezes raros del invierno (para que las tuberías no revienten — vea febrero de 2021), e idealmente suficiente luz para correr una alarma o un sistema de cámaras. Si winterizó por completo, ahorró el recibo de servicios pero gastó el dinero de la winterization. De cualquier forma, hay un cargo base mensual que sigue llegando.
Exposición a code enforcement
Las ciudades de Texas — especialmente Dallas, Fort Worth, Houston, Irving y San Antonio — tienen programas agresivos de vacant-property. Pasto crecido, ventanas rotas, entradas no aseguradas, mosquiteros faltantes, pintura descascarada visible desde la calle, acumulación en el porche — todo es citation-eligible. Las multas sobre violaciones sostenidas pueden llegar a $2,000 al día en algunas ciudades de Texas, y esas multas se enrollan en liens que se adhieren a la propiedad. La ciudad no necesita su participación para registrar el lien.
Riesgo de squatter
Una casa que visiblemente se ve vacía durante meses se vuelve un blanco. En las metrópolis grandes de Texas, redes organizadas de squatters vigilan los récords de desconexión de servicios, las posturas de code enforcement, y los pastos sin cortar. Antes del Texas SB 1333 (2025), sacar a un squatter normalmente requería pasar por el proceso de eviction court aunque el squatting no es una tenancy (relación arrendador-inquilino) — semanas en corte, abogados, y una propiedad llena de las cosas de otra persona. SB 1333 agregó una vía rápida de affidavit jurado, pero el riesgo de fondo de encontrar squatters en su casa vacía no ha disminuido.
Sume las cinco. Sobre una casa vacía típica de Texas valuada en $250,000, el costo anual de carrying — impuesto predial más una póliza vacant-dwelling a la prima más alta, más servicios mínimos, más winterization, más la reparación ocasional de mantenimiento diferido — corre rutinariamente entre $7,000 y $12,000 al año antes de que algo salga mal. Un ciclo de code violation, una tormenta con una póliza cancelada, o un evento con squatters puede multiplicar ese número rápidamente. Mientras más larga la vacancia, peor el ratio de carrying cost contra valor de mercado, y peor termina siendo la condición de venta eventual.
La sección que carga peso
El hueco de seguro de casa vacía en Texas que la mayoría de los dueños no conoce
Esta es la sección para leer dos veces. La sorpresa mala más común sobre una casa vacía en Texas es que el dueño descubre — después de una tormenta, un incendio, o un robo — que su póliza estándar de homeowners dejó de cubrir la propiedad en algún punto entre 30 y 60 días dentro de la vacancia, y el reclamo es negado. La aseguradora no le llamó para advertirle. La vacancy clause siempre estuvo en la póliza. Es exigible y las cortes de Texas la hacen exigible.
Aquí está cómo funciona realmente el paisaje de productos de seguros, qué quieren decir las diferencias entre las formas de póliza, y por qué esto importa en un estado que lidera al país en granizadas (hailstorms) y tornados.
Qué quiere decir "vacant" para su aseguradora
Las aseguradoras distinguen entre "unoccupied" (desocupada) y "vacant" (vacía). Unoccupied generalmente quiere decir que las pertenencias del dueño siguen ahí y el dueño puede volver con poco aviso — una casa de snowbird en verano, una propiedad de vacaciones, una casa que se está preparando para venta. Vacant quiere decir sustancialmente vacía — sin muebles o con muebles mínimos, sin ocupante actual, sin intención clara de regresar. La mayoría de las pólizas estándar HO-3 toleran unoccupied por más tiempo que vacant. Una vez que la casa cruza el umbral de vacancia del carrier — típicamente 30 a 60 días consecutivos dependiendo de la póliza — la cobertura para varios perils mayores se cae: vandalismo, vidrio roto, daño por agua, y (en muchos casos) robo. El fuego normalmente se queda. Los detalles varían por carrier, así que la respuesta real está en su póliza. Verifique con su agente de seguros antes de asumir nada.
DP-1, DP-2, DP-3 — el espectro de dwelling-policy
Una vez que la póliza estándar ya no cubre la casa vacía, la alternativa es una póliza dwelling-fire / vacant-dwelling. Vienen en tres formas generales, variando por carrier y por estado, con cobertura progresivamente más amplia:
- DP-1 (basic form): Cobertura named-peril para una lista corta — fuego, rayo, explosión interna, a veces perils extendidos como endorsement. La prima más baja. La protección más baja. Frecuentemente es lo único que realmente está disponible sobre una propiedad en mala condición o una casa con vacancia larga.
- DP-2 (broad form): Cobertura named-peril para una lista expandida — agrega viento, granizo (hail), daño de vehículos y aeronaves, disturbios, humo, objetos cayendo, peso de hielo y nieve, descarga accidental de agua de plomería, frozen pipes (con condiciones), y varios más. El producto vacant-dwelling más común que se escribe en Texas.
- DP-3 (special form): Cobertura open-peril sobre la vivienda — quiere decir que cubre todo excepto una lista de exclusiones nombradas. El análogo más cercano a una póliza estándar HO-3 de homeowners. La más cara. La más difícil de conseguir sobre una propiedad con vacancia larga o en mal estado.
Los perils exactos, las exclusiones y los endorsements varían materialmente por carrier y por las formas archivadas en cada estado. Las descripciones de arriba son la forma general de la industria — confirme los específicos con su agente. El punto es: una casa vacía en Texas necesita el producto correcto, y el producto correcto no es la póliza que tenía sobre la casa cuando vivía ahí.
Qué carriers realmente escriben pólizas de casa vacía en Texas
El mercado es notablemente más delgado que el mercado estándar de homeowners. Los carriers grandes como State Farm, Allstate y USAA generalmente no escriben pólizas stand-alone de vacant-dwelling en Texas — dejan que la vacancy clause patee sobre la póliza existente y refieren al cliente a otro lado. Los carriers que sí escriben el producto en Texas son las aseguradoras de specialty y de surplus-lines — Foremost (subsidiaria de Farmers), Lloyd's of London vía wholesale brokers, Lemonade en algunos mercados, y un puñado de carriers domiciliados en Texas y de specialty E&S que manejan propiedad vacía y distressed como nicho. Las primas típicamente corren entre 50 y 100 por ciento por arriba de una póliza equivalente estándar de homeowners sobre la misma vivienda, y el underwriting es más estricto — van a preguntar sobre frecuencia de visitas, winterization, monitoreo de alarma, y condición.
La realidad del clima de Texas
Texas lidera a los Estados Unidos en frecuencia de hailstorms y en cuenta de tornados la mayoría de los años. Una casa vacía en DFW, en el Hill Country, en el Panhandle, o en cualquier punto del corredor del Red River está a una supercelda de un reemplazo de techo y a un EF-1 de una pérdida total. Si la póliza está cancelada cuando pasa — y la granizada promedio de Texas no espera a la fecha de renovación de su póliza — la pérdida es suya. Hemos caminado casas vacías en el norte y este de Texas donde el dueño no tenía idea de que la póliza estaba inactiva hasta que trató de reclamar. El hueco de casualty insurance sobre propiedad vacía en Texas no es teórico; es el resultado malo más común que vemos, y es el argumento más fuerte para comprar una póliza vacant-dwelling apropiada, o para vender la casa y terminar la exposición.
No somos brokers de seguros y esto no es asesoría de seguros. Verifique con un agente licenciado de property-and-casualty en Texas antes de cambiar o cancelar cualquier póliza. El propósito de esta sección es asegurarnos de que usted haga las preguntas correctas — la mayoría de los dueños de casas vacías nunca les han dicho que estas preguntas existen.
Quién nos llama
Por qué la gente termina con casas vacías
Casi nadie planea que su casa termine vacía. La vacancia normalmente es un efecto secundario de algo más — un fallecimiento en la familia, una mudanza de trabajo que ocurrió más rápido que la venta, un inquilino que se fue, un padre que necesitó cuidado, una carta de la ciudad que llegó por correo. Los cinco patrones de abajo cubren la mayoría de las llamadas que recibimos de dueños de propiedad vacía en Texas.
Heredada y el heredero no quiere administrarla
La llamada más común. Un padre fallece en una ciudad de Texas, el hijo adulto vive en California, Nueva York, Colorado, México o en otro país, y administrar la propiedad a distancia no es práctico. Cortar el pasto, asegurar la casa, pagar servicios, atender llamadas de la ciudad — nada de eso escala sobre dos mil millas. Cerramos fuera del estate (sucesión) para que el heredero no tenga que volar de regreso. Vea nuestra guía de casas heredadas en Texas para el detalle del probate path.
Relocation de trabajo — se mudó antes de vender
El trabajo nuevo empezó en Denver, Phoenix, Atlanta, o fuera del estado en una fecha que no se alineó con vender la casa de Texas. El plan era listar, vender y cerrar en 60 días. Seis meses después, la casa sigue vacía, el listing se puso stale, las reducciones de precio empezaron, y el carrying cost de dos ciudades a la vez está moliendo el presupuesto familiar. Esto es el patrón clásico de Irving — el ciclo de corporate transfer del DFW Airport empuja muchos de estos casos cada año. Cerramos sobre la condición existente, sin staging.
Landlord entre inquilinos
El último inquilino se fue, la unidad necesita más trabajo del que justifica un mes más de renta, y el landlord está haciendo la matemática sobre invertir en el turn o salir. A veces es un inversionista que compró entre 2018 y 2022, trató de rentar, no pudo mantener inquilinos estables, y ahora la casa lleva meses vacía. Muchas veces es un dueño que vive fuera del área con una sola renta en Texas que decidió que una sola renta no funciona como negocio. Compramos casas con inquilino salido y mantenimiento diferido — esa es una categoría que ya hacemos underwrite todos los días.
Dueño estacional o snowbird que decidió no volver
El Hill Country y el este de Texas tienen una población real de snowbirds — dueños que pasan los inviernos aquí y los veranos en un lugar más fresco. Cuando el verano se vuelve una ausencia más larga, después un movimiento permanente, la casa estacional silenciosamente se vuelve una casa vacía — frecuentemente sin que el dueño reclasifique el seguro. Cerramos sobre ella sin que el dueño tenga que regresar para un walkthrough final.
Heredada-pero-no-ocupada
Patrón distinto del anterior. El heredero recibe la casa por sucesión, no la quiere vender de inmediato, pero tampoco se muda — paga los carrying costs sobre una propiedad que no usa. Después de uno o dos años, los impuestos, el seguro, los servicios y las reparaciones ocasionales suman a más de lo que vale tener la casa "guardada por si acaso." Cerramos sobre el estate sin que usted tenga que mudarse antes ni después.
Presionada por code enforcement
Una carta de la ciudad. Después una citación. Después un aviso de audiencia. Después liens. La ciudad quiere cumplimiento — asegurar la propiedad, cortar el pasto, tablear las ventanas rotas, demoler la estructura irrecuperable — o quiere que la propiedad cambie de manos a alguien que sí lo haga. Cuando la matemática ya no funciona para traerla de regreso al compliance desde otro estado, la salida más limpia es una venta. Nosotros pagamos los liens de la ciudad en el cierre.
Por qué una venta en efectivo, no un listing
Lo que hacemos diferente a un listing tradicional
Una casa vacía es un listing difícil. El agente necesita fotos que se vean bien. Los compradores quieren caminarla. Las inspecciones encuentran cada problema que viene de una casa donde nadie ha vivido durante meses. La contingencia de financiamiento estira el plazo. El dueño — normalmente fuera del estado — tiene que coordinar todo a distancia. El camino del listing no es malo. Simplemente no es lo que la mayoría de los dueños de casas vacías realmente quieren. Aquí está lo que hacemos diferente.
Nosotros vamos a la casa
Sin showings que coordinar. Sin open houses. Sin pings de "esté listo en 30 minutos" desde la app del agente listing mientras usted está trabajando en otro estado. Nosotros manejamos a la propiedad y le reportamos. Usted no tiene que estar ahí. Usted no tiene que limpiar. Usted no tiene que coordinar.
Compramos as-is
Code violations, city liens, impuestos atrasados, mantenimiento diferido por años de vacancia, daño de tormenta de superceldas que usted nunca supo que pegaron la casa — todo está en la matemática de la oferta. No le pedimos que arregle nada antes del cierre. No le pedimos que consiga una four-point inspection limpia. No le pedimos que cambie las cerraduras ni que tablee la ventana rota.
Cerramos rápido
Siete días desde el contrato es normal una vez que el título está limpio. Mientras más rápido el cierre, más pronto se detiene el costo mensual — la prima del seguro, el accrual del impuesto, los cargos base de servicios, la exposición a una tormenta o a un squatter. Cerrar rápido no es un sales pitch sobre una casa vacía. Es el punto entero.
Cómo funciona
Nuestro proceso para ventas de casa vacía
Cuatro pasos. Todo está construido bajo la suposición de que usted vive en otro lugar y que no quiere volar de regreso para la transacción. Todo pasa de forma remota excepto el notario del cierre, y eso lo coordinamos nosotros — mobile notary en su ciudad, o RON (Remote Online Notarization) por video si vive fuera del país.
- 1
Llamada o formulario — díganos la dirección, la situación, el plazo
La dirección. Cuánto tiempo lleva vacía la casa. Si hay cartas de la ciudad, liens, o problemas de impuestos que usted ya conoce. Si el seguro está activo. Si hay alguien viviendo en o cerca de la propiedad que no debería estar ahí. Su plazo. Esa es toda la entrevista inicial. No necesitamos fotos. No necesitamos que usted maneje pasando frente a la casa.
- 2
Vamos a la propiedad — usted no necesita estar presente
Un miembro de nuestro equipo visita la casa en un horario que coordinamos. Si usted tiene una llave o un código, perfecto; si no, hacemos un walkthrough exterior y de las áreas accesibles, y la oferta cuenta para los unknowns adentro. El walkthrough toma entre 20 y 45 minutos. Aprovechamos para jalar los tax records, las ventas comparables, cualquier file de la ciudad sobre la propiedad, y la historia de liens.
- 3
Oferta por escrito incluyendo cualquier code, lien, o problema de condición
Le mandamos una oferta por escrito que muestra la matemática. Ventas comparables retail, presupuesto de renovación a tarifas de investor-retail, el costo de limpiar los city liens y los impuestos atrasados en el cierre, holding costs, y el margen que necesitamos para hacer el underwrite del riesgo. Lo que usted firma es lo que se fondea — sin renegociación por inspección, sin reducción sorpresa una semana antes del cierre.
- 4
Cierre en la title company en 7 días
La title company abre escrow. Limpian los liens y los impuestos atrasados en la mesa de cierre con los recursos de la venta — usted no trae dinero. Un mobile notary llega a su casa o a su oficina donde sea que viva, o firmamos por RON si está fuera del país. Usted firma. El dinero se transfiere por wire el día del cierre. Si lo prefiere, coordinamos a un closing officer bilingüe o intérprete para que cada cláusula se le explique en español antes de firmar. El contador del costo mensual se detiene ese día.
Nuestro proceso general está documentado en la página de cómo funciona, y la página principal para vendedores hispanohablantes en el metroplex es compramos casas Dallas–Fort Worth.
En la mesa de cierre
Lo que manejamos en el cierre para que usted no tenga que hacerlo
El desastre financiero que se acumula alrededor de una casa vacía en Texas — code liens, impuestos atrasados, coordinación de corte de servicios, asegurar la propiedad entre contrato y cierre — está construido dentro de nuestro proceso. Nada de eso le toca a usted arreglar antes de hablar con nosotros, y nada de eso le toca a usted coordinar después de firmar. Aquí está la lista concreta.
Code violations y city liens — abatement at closing
Citaciones abiertas, cargos de abatement, multas de mowing-and-cleaning, órdenes de condición estructural. La title company corre la búsqueda de liens; nosotros pagamos lo que esté filed en la mesa de cierre. Usted no negocia con la ciudad. Usted no escribe un cheque.
Impuestos prediales atrasados
Los impuestos prediales atrasados de Texas acumulan penalty e interés rápido. El county attorney eventualmente interpone demanda. Nosotros pagamos los impuestos atrasados en el cierre con los recursos de la venta — usted no se pone al corriente antes de la transacción.
Coordinación de corte de servicios
Coordinamos las lecturas finales y las transferencias de cuenta con electricidad, gas, agua, y servicios municipales. Usted no llama a la compañía de servicios, usted no transfiere la cuenta, usted no paga el cargo de disconnect.
Asegurar la propiedad entre contrato y cierre
Si la casa está realmente expuesta durante el período de escrow — puertas rotas, ventanas no aseguradas, sin monitoreo — la aseguramos con nuestro dinero como parte de nuestra diligencia pre-cierre. Usted mantiene activo su seguro hasta el cierre, pero nosotros cargamos con el trabajo operativo.
Dónde se cruza esto
Páginas relacionadas en español
Las casas vacías rara vez aparecen como la única cosa que está pasando. Si su situación incluye herencia, ITIN, o si está buscando información específica de su ciudad — especialmente Irving, que es nuestro nicho líder para casas vacías en español — aquí están las páginas relevantes.
Compramos casas en Irving
Irving está en el corazón del ciclo de corporate transfer del DFW Airport. Las rentas vacías de inversionistas y las casas heredadas no ocupadas son los patrones recurrentes que cerramos aquí. Página principal en español para vendedores en Irving.
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Vender una casa de Texas con ITIN en lugar de número de Seguro Social. Cómo lo maneja la title company, el reporte al IRS, y el manejo de FIRPTA cuando aplica al vendedor.
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Casas heredadas, daño de fundación, condiciones de hoarder, y otras situaciones específicas que se cruzan con las casas vacías. Vea el índice de situaciones para más contexto.
Índice de situaciones →Área de servicio estatal
Dónde compramos casas vacías en Texas
Todo el estado. El mercado de casas vacías es más grande en los mercados rurales y de ciudad pequeña de Texas de lo que el inventario de listing sugiere — las tasas de vacancia fuera de las metrópolis grandes corren estructuralmente más altas porque el crecimiento poblacional es más lento, los flujos de herencia son más pesados, y hay menos compradores en efectivo dispuestos a manejar la distancia. Nosotros sí manejamos. Compramos en condados de DFW, en Houston metro, en Austin y San Antonio, en el este y norte rural de Texas, en el centro y oeste, y en el Valle.
DFW — donde el nicho de casa vacía pega más fuerte en español
La concentración de corporate transfer (DFW Airport, empresas multinacionales en Las Colinas, sedes regionales en Plano) produce un flujo constante de rentas vacías y de casas que quedaron atrás cuando el dueño se mudó. Irving es nuestro nicho líder, pero cerramos casas vacías en todos los condados del metroplex.
Resto del estado
El metro de Houston (Harris, Fort Bend, Brazoria, Galveston, Montgomery) produce un volumen parecido de casas vacías por herencia y por relocation. Los metros de Austin y San Antonio tienen su propio flujo de relocation tech y militar. El este de Texas (Tyler, Longview, Marshall, Nacogdoches) y el norte rural (Sherman, Denison, Paris, Bonham) tienen las tasas de vacancia per cápita más altas del estado — Bonham corre alrededor del 9.6 por ciento de vacancia según el Censo 2020, notablemente por encima de los suburbios de DFW. El centro y oeste (Waco, Killeen, Temple, Abilene, Midland, Odessa, San Angelo) y el Valle (Corpus Christi, Brownsville, McAllen, Laredo) también están en el área.
Propiedad rural sin designación de ciudad funciona igual — manejamos. Mientras más lejos manejamos, más entran el travel y la logística en la matemática de la oferta, pero el proceso es idéntico.
Si su situación se cruza con otro pillar — propiedad heredada, condiciones de hoarder, presión de code enforcement — esas guías profundizan en la ley de Texas relevante. Vea nuestra guía de casas heredadas en Texas, la guía de hoarder houses en Texas, y el índice general de situaciones.
Preguntas frecuentes
Las preguntas que hacen los dueños fuera del estado
¿Compran casas vacías o que han estado sin habitar por meses o años?
Sí. Esa es exactamente la razón por la que existe esta página. Compramos casas que llevan meses vacías, casas que llevan años vacías, casas heredadas que nunca se ocuparon después del fallecimiento, rentas de inversionistas que quedaron vacías entre inquilinos y nunca se volvieron a rentar, casas de relocation que se quedaron atrás cuando el dueño se mudó a otro estado, y propiedades de snowbird que dejaron de ser estacionales. La condición de la casa afecta el número de la oferta — no afecta la disposición a comprar. Si la casa lleva mucho tiempo vacía y usted no está seguro de qué hay adentro porque vive en otro estado, no se preocupe — nosotros vamos a ver la casa y le decimos honestamente qué encontramos.
¿Y si la casa tiene un squatter (ocupante ilegal) actualmente?
Pasa más seguido de lo que la gente espera, especialmente en casas que llevan más de seis meses vacías en DFW, Houston, San Antonio, o en las ciudades pequeñas con vacancia visible. Texas aprobó el Texas SB 1333 en 2025, que creó una vía rápida de affidavit jurado para sacar squatters que es notablemente más rápida que la vieja ruta de eviction court (corte de desalojo). Podemos cerrar con el squatter en la casa — nosotros tomamos posesión, nosotros manejamos la remoción bajo SB 1333 — o, si usted prefiere manejarlo antes del cierre, podemos escribir la oferta con una contingencia de remoción que se alinee con los plazos de la ley. Importante: consulte con un abogado de bienes raíces antes de tomar cualquier acción para desalojar al squatter por su cuenta. SB 1333 es una herramienta poderosa pero usarla incorrectamente puede complicar el título de su propiedad. Cuéntenos qué está pasando y revisamos las dos vías.
Mi seguro de hogar canceló cobertura porque la casa está vacía — ¿es un problema para vender?
No es un problema para vendernos a nosotros. Es un problema que muchos dueños descubren solo cuando tratan de reclamar después de una tormenta o un robo, y la aseguradora niega el reclamo citando la vacancy clause (cláusula de vacancia) de la póliza. La mayoría de las pólizas estándar de homeowners en Texas reducen o cancelan cobertura entre los 30 y 60 días consecutivos de vacancia, dependiendo del lenguaje específico. Si su póliza ya está cancelada o reducida, dígalo al inicio de la conversación — nosotros lo tomamos en cuenta en el precio y en el plazo, y en algunos casos podemos adelantar el cierre para acortar el período sin seguro. Verifique con su agente de seguros antes de asumir que la cobertura se perdió por completo; algunos carriers ofrecen un dwelling-fire policy (DP-1, DP-2 o DP-3) como reemplazo temporal mientras la casa se vende. Mientras estemos en contrato, mantenga la cobertura que tenga activa hasta el día del cierre.
¿Compran casas con violaciones de código municipal (code violations)?
Sí. De hecho, es una de las razones más comunes por las que los dueños de casas vacías nos llaman. Las ciudades de Texas — especialmente Dallas, Fort Worth, Houston, Irving, y San Antonio — son agresivas con las propiedades vacías. Acumulan citaciones por pasto crecido, ventanas rotas, entradas no aseguradas, acumulación en el porche, vehículos abandonados, y órdenes estructurales. Esas citaciones se convierten en liens (gravámenes) que se adhieren a la propiedad. La title company corre la búsqueda completa de liens antes del fondeo, y cualquier cosa que la ciudad haya filed — cargos de abatement, multas de mowing-and-cleaning, citas por junked vehicle, órdenes de condición estructural — se paga en la mesa de cierre con los proceeds (recursos) de la venta. Usted no le escribe un cheque a la ciudad. Usted no tiene que negociar con la ciudad antes de hablar con nosotros. El abatement at closing se maneja a través de la title company.
¿Puedo vender si vivo en otro estado o en otro país?
Sí, y de hecho la mayoría de los dueños de casas vacías que cierran con nosotros viven fuera de Texas. Cerramos rutinariamente a miles de millas de distancia. La title company coordina un mobile notary (notario móvil) en su ciudad — el notario llega a su casa, a su oficina, o a una sucursal bancaria, y usted firma el deed y los documentos relacionados ahí mismo. Para vendedores que viven fuera del país o que no pueden recibir a un notario en persona, ofrecemos RON (Remote Online Notarization) — usted firma por video con un notario comisionado de Texas conectado en línea, con verificación de identidad por documento oficial. Los recursos se transfieren por wire a su cuenta bancaria el día del fondeo. Toda la transacción puede ocurrir sin que usted ponga un pie en Texas. Si prefiere venir — algunos vendedores quieren una última visita a la propiedad — coordinamos alrededor de su agenda.
¿Compran si la casa tuvo daños por congelamiento (frozen pipes) en invierno?
Sí. Después del freeze de febrero de 2021 (Winter Storm Uri) y de los freezes más leves cada invierno, las casas vacías con frozen pipes son un patrón recurrente. Cuando una casa vacía no tiene calefacción mínima durante una helada, las tuberías de cobre o de PEX revientan, el agua corre por días o semanas antes de que alguien lo note, y el daño se acumula — pisos arruinados, drywall destruido, moho, daño en gabinetes, y a veces daño al sub-floor. El alcance de reparación puede ir de unos pocos miles de dólares (una sola línea, contención rápida) a $30,000 o más (corrida completa por toda la casa, remediation de moho, restauración interior). Nosotros hacemos el underwrite de ese daño en la oferta. No le pedimos que repare nada antes del cierre. No le pedimos que llame al plomero. Si la casa lleva vacía varios inviernos sin calefacción mínima, asumimos que hay daño de freeze hasta que lo verifiquemos en el walkthrough.
¿Cuánto tiempo tarda el cierre?
Cuando el título de la propiedad está limpio, los cierres se completan en siete días desde la firma del contrato. Si la casa lleva vacía mucho tiempo y la cadena de título es directa — sin probate (sucesión) abierto, sin complicaciones de decreto de divorcio, sin un lien viejo no liberado de una hipoteca pagada en 1998 — a veces cerramos en cinco días. Si hay un problema de título, depende del problema. Hemos cerrado casas vacías en tres semanas por un lien viejo que necesitaba una carta de liberación, y hemos cerrado en siete días cuando todo estaba limpio desde el inicio. La title company corre la búsqueda y le decimos honestamente qué plazo realista tiene su transacción tan pronto como abre el file. El daño físico de la casa en sí no atrasa el cierre — la title company no está cerrando sobre la condición de la propiedad, está cerrando sobre el título.
¿Hablan español? ¿Aceptan ITIN?
Sí a las dos. Las title companies de Dallas County, Tarrant County, Harris County y los condados rurales con las que trabajamos cierran rutinariamente en español. Coordinamos con anticipación para que un closing officer bilingüe o un intérprete profesional esté presente — en persona, por video, o por RON — sin costo adicional. Los documentos legales se firman en inglés porque así lo exige el estado de Texas, pero cada cláusula se le explica en español antes de que firme. Sobre el ITIN: vender una casa de Texas con ITIN en lugar de número de Seguro Social es perfectamente legal — usted es el dueño en el título, y eso es lo único que importa para la venta. La title company maneja la documentación correctamente, incluyendo el reporte fiscal al IRS al final del año y el manejo de FIRPTA si aplica (cuando el vendedor es non-resident alien para fines del IRS). Vea nuestra página dedicada a vendedores con ITIN si quiere más detalle.
¿Listo para una oferta sobre su casa vacía?
Cuéntenos de la propiedad — dirección, tiempo vacía, cualquier carta de la ciudad o problema de seguro que conozca. Le mandamos una oferta por escrito sin compromiso y sin costo. Cierre en siete días, atención remota, atención en español de principio a fin.