Problemas de fundación · Texas
Vendiendo una casa de Texas con problemas de fundación — tal y como está, sin reparaciones
Las casas de Texas se mueven porque la tierra de Texas se mueve. La arcilla negra de la blackland prairie que corre desde el Red River a través de los condados de Dallas, Hill y McLennan es el suelo expansivo más activo del país — se hincha cuando se moja, se encoge cuando se seca, y el ciclo se repite cada primavera y cada agosto. DFW es el mercado número uno de reparación de fundación en los Estados Unidos. Nada de eso es culpa suya y nada de eso es una falla moral. El problema es que los compradores minoristas no pueden comprar su casa una vez que su inspector marca el movimiento y su prestamista rechaza el préstamo. Nosotros sí podemos. Ordenamos el engineer\'s report. Calculamos la reparación a nuestro costo interno. Cerramos en efectivo.
La geología, en breve
Por qué se mueven las casas de Texas — el suelo, el ciclo, y por qué DFW lidera el país en trabajo de fundación
Esta es la parte que la mayoría de los dueños de casa nunca les cuentan. El movimiento de fundación en una casa de Texas no tiene que ver principalmente con cómo se construyó la casa — tiene que ver con sobre qué se construyó. El suelo dominante en la mayoría de la zona poblada de Texas es arcilla expansiva, y esa geología le está haciendo más a su fundación que cualquier decisión que tomó un contratista en 1972 o en 2003. Entender el suelo es la diferencia entre "mi casa está rota" y "mi casa está construida sobre el suelo expansivo más activo de los Estados Unidos y se está comportando exactamente como las otras casas de la calle." Las dos cosas son ciertas. La segunda es más útil.
El tono de esta página es deliberado: práctico, técnico, sin vergüenza. Nadie cae en un problema de fundación en Texas por descuido. La arcilla se hincha y la arcilla se encoge. Esa es la historia completa. La pregunta no es de quién es la culpa del movimiento — la pregunta es cómo se ve la matemática para arreglarlo, y cómo se ve la matemática para vender la casa con el problema declarado. Esa es la matemática que hacemos todas las semanas.
La arcilla negra de la blackland prairie
La blackland prairie corre en una franja curva desde el Red River hacia el sur a través de los condados de Fannin, Grayson y Collin, pasa por Dallas y Tarrant, baja a través de Hill y McLennan (Waco) y entra al centro de Texas. La mineralogía dominante de la arcilla es montmorillonita y smectita — partículas de arcilla que físicamente absorben agua dentro de su estructura interna, se hinchan hasta varias veces su volumen seco, y luego se encogen cuando la humedad se va. El resultado es un suelo que se mueve verticalmente, a veces varias pulgadas entre una primavera húmeda y un agosto seco. El U.S. Geological Survey y el Texas Department of Transportation han publicado mapas de shrink-swell del suelo durante décadas; la blackland prairie califica consistentemente en la categoría más alta de potencial expansivo del país.
El ciclo húmedo-seco que impulsa el movimiento
El clima de Texas amplifica la geología. El estado tiene un verano largo y caliente que seca el suelo varios pies hacia abajo, seguido de los patrones de tormenta de la primavera que lo saturan rápidamente, seguido de otra etapa de sequía. Los años de sequía como 2011 y 2022 sacan la humedad de la arcilla más rápido de lo que el suelo puede equilibrarse, y las casas se mueven hacia abajo cuando la arcilla se contrae debajo de ellas. Los años húmedos la empujan en la dirección contraria. Las fugas de plomería debajo de un slab generan hinchamiento localizado directamente debajo de una sección de la casa — una sola línea de drenaje rota debajo de un slab puede causar más movimiento que un año entero de clima. Las raíces de los árboles dentro del radio aproximado de su copa sacan humedad y concentran la contracción. Nada de esto es inusual en una propiedad de Texas. Todo eso aparece en la lectura de elevación diferencial del ingeniero.
DFW: el mercado número uno de reparación de fundación del país
Las publicaciones de la industria y las cadenas grandes de instalación de piers han descrito consistentemente al área metropolitana de Dallas–Fort Worth como el mercado más grande de reparación de fundación de los Estados Unidos, por número de trabajos y por facturación. Eso no es porque los constructores de DFW sean peores — es porque la combinación de la arcilla negra con el ciclo de calor-sequía-lluvia de Texas produce más trabajo anual de fundación per cápita que cualquier otro lugar del país. El volumen alto de instalación de piers en DFW también significa que existe una base madura de contratistas, lo cual es el lado positivo: conseguir que se haga una reparación en el condado de Dallas es mucho más fácil que conseguirla en un lugar donde el suelo casi nunca se mueve y nadie sabe qué hacer.
Houston está sobre otra arcilla con un comportamiento parecido
La franja de arcilla de la costa del Golfo alrededor de Houston — las formaciones geológicas de Beaumont y Lissie — es un suelo diferente al de la blackland prairie, pero presenta el mismo comportamiento esencial de hinchar y encoger. El trabajo de fundación en Houston tiende a enfrentar una mezcla diferente de problemas (más inundaciones, más problemas de drenajes profundos, manto freático más alto), pero los resultados estructurales en el edificio son parecidos: grietas interiores, pisos inclinados, puertas que se atascan, plomería rota debajo del slab, separaciones en el ladrillo exterior. El playbook de reparación también es parecido — pressed concrete piers o steel piers, corrección de drenaje, reparación cosmética interior. Si su casa está en los condados de Harris, Fort Bend, Brazoria, Galveston o Montgomery, la geología es diferente pero el underwrite es esencialmente el mismo.
La conclusión de esta sección de geología: el movimiento de fundación en una casa de Texas es comportamiento normal de una casa de Texas, no negligencia. No empezamos una conversación de oferta desde una posición de juicio. La empezamos desde una posición de reportes de suelo, planes de ingeniero y partidas de costo de reparación.
Modos de falla
Slab-on-grade contra pier-and-beam — fallas diferentes, reparaciones diferentes
El stock de vivienda de Texas se divide claramente por época. La mayoría de las casas construidas antes de 1965, más o menos, son de construcción pier-and-beam — un sistema de pisos de madera apoyado en piers cortos de concreto o madera arriba de un crawl space. La mayoría de las casas construidas después de 1965 son slab-on-grade — un solo slab de concreto vaciado que sirve a la vez de fundación y de piso. Los dos tipos de construcción fallan diferente cuando se mueve el suelo debajo, y los playbooks de reparación son diferentes. Si usted no está seguro de cuál tiene, mire el perímetro de la casa: un escalón para subir al porche y ventilas visibles a lo largo de la base de la pared exterior quiere decir pier-and-beam; el borde del slab que se junta con la tierra en una sola línea horizontal quiere decir slab-on-grade.
Slab-on-grade — el stock de vivienda posterior a 1965
Cuando un slab se mueve, se mueve más o menos como una placa rígida que se inclina y se rompe. El daño aparece en los puntos donde el slab se conecta con algo que no se mueve — drywall, ladrillo, marcos de puertas, líneas de lechada de mosaico. Las señales típicas:
- — Grietas verticales y en forma de escalera en el drywall, especialmente arriba de los marcos de puertas interiores
- — Grietas diagonales en el ladrillo exterior en las esquinas de las ventanas
- — Puertas interiores que ya no cierran, que se abren solas, o que rozan el marco
- — Inclinación visible en los pisos terminados (suelte una canica; si rueda, hay movimiento)
- — Gaps entre el baseboard y el piso, o entre la encimera y la pared
- — Lechada de mosaico que se quiebra a lo largo de una línea interior que atraviesa la casa
- — Plomería rota debajo del slab — una fuga lenta debajo del slab que nadie ubicó hasta que el recibo del agua se disparó
- — Grietas visibles en el borde exterior del slab o en la línea de los weep holes
La reparación estándar de un slab es pressed concrete piers (o steel piers en algunos mercados) clavados hasta los estratos que soportan carga, con el borde del slab levantado de regreso a nivel usando gatos hidráulicos. La cantidad de piers va desde unos pocos (una sola esquina que cayó) hasta docenas (levantamiento del perímetro completo). La reparación cosmética interior — re-taping y re-mudding del drywall agrietado, re-colocación de puertas, re-grouting del mosaico — es una partida aparte después del trabajo estructural.
Pier-and-beam — el stock más viejo de Texas
Las casas pier-and-beam fallan diferente porque el modo de falla está en los componentes del crawl space — los piers mismos, las vigas de madera que descansan sobre ellos, y los shims que nivelan el sistema de piso. Las señales típicas:
- — Pisos que se hunden visiblemente en una habitación o a lo largo de una pared
- — Puntos blandos al caminar, especialmente cerca de las paredes exteriores
- — Vigas visibles desde el crawl space que muestran pudrición, partidura, o daño de termita
- — Piers que se inclinaron, que se hundieron en el suelo, o que se salieron de su footing
- — Shims faltantes, caídos, o podridos por la humedad del crawl space
- — Entrada de agua al crawl space, agua estancada después de las tormentas, humedad persistente
- — Actividad de mapaches, tlacuaches, o gatos ferales en un crawl space que no está sellado
- — Chillidos y crujidos en los pisos cuando la casa se ajusta a la humedad estacional
La reparación estándar de pier-and-beam es re-shimming del sistema de pisos para regresarlo a nivel, reemplazo de vigas podridas o partidas, atención a las fallas de piers (a veces instalando piers nuevos, a veces re-sentando los existentes sobre un footing nuevo), y corrección del problema subyacente de humedad del crawl space que probablemente causó la pudrición — barrera de vapor, corrección de pendiente del terreno, o trabajo de drenaje. La reparación pier-and-beam es menos cara por pie cuadrado que el trabajo de piers en slab en la mayoría de los casos, pero el trabajo es más sucio y el ambiente del crawl space hace que sea más lento.
El problema del retail
Por qué los compradores minoristas se van después de la inspección — y por qué la mayoría de los listings con fundación marcada se mueren
Si usted ya intentó poner la casa en el MLS y el contrato se cayó después de la inspección, ya conoce esta sección. La mayoría de los vendedores con problemas de fundación nos encuentran después de que un listing minorista se vino abajo — a veces una vez, a veces dos. La mecánica es predecible y no es personal. Tres cosas pasan y se encadenan.
Los prestamistas con respaldo del gobierno rechazan el préstamo
Los préstamos FHA, VA, y USDA — que juntos representan la mayoría de los compradores primerizos y de bajo enganche en Texas — requieren un avalúo que marque "movimiento activo de fundación que requiere reparación" como una condición que debe resolverse antes de que el préstamo fondee. Eso quiere decir que el vendedor tiene que pagar la reparación completa por adelantado (con frecuencia $15,000 a $40,000 o más) y proveer una carta del ingeniero después de la reparación, o el préstamo se muere. La mayoría de los vendedores no están en posición de poner ese dinero por adelantado, especialmente si la razón por la que están vendiendo es que no pueden pagar la reparación en primer lugar. El contrato colapsa, el comprador recupera su earnest money, y el listing regresa al mercado con el reporte de inspección ya en el file del agente.
Los avaluadores convencionales también marcan el movimiento
Los préstamos convencionales corren bajo la guía de avalúo de Fannie Mae y Freddie Mac, que es estructuralmente parecida a los estándares de avalúo con respaldo del gobierno cuando se trata de fundación. Un avaluador que anota "evidencia de asentamiento de fundación" en el reporte dispara una condición del prestamista — o un engineer\'s report que demuestre que el movimiento está estabilizado, o la reparación completada antes del fondeo. El mismo problema que la vía FHA, con el mismo resultado: el vendedor cubre la reparación, o el préstamo no cierra.
El reporte del inspector hace público — y negociable — el problema
Incluso con un comprador minorista de efectivo que no necesita aprobación de prestamista, el reporte del inspector del comprador — una vez escrito — se convierte en el documento de negociación. El inspector escribe alguna versión de "evidencia de movimiento diferencial de fundación consistente con comportamiento de suelo expansivo; se recomienda evaluación de ingeniero estructural" y esa frase se vuelve la palanca del comprador. La renegociación mediana que vemos en un listing de DFW o de Houston una vez que un hallazgo activo de fundación entra al reporte de inspección es de aproximadamente $15,000 a $40,000 menos del precio del contrato — y muchas veces el comprador se va de todas formas, recoge el reembolso del earnest money, y sigue su camino. El earnest money era pequeño. El costo del contrato fue más grande.
El estado final: los listings con fundación marcada son efectivamente solo-para-compradores-de-efectivo
Una vez que un reporte de inspección con hallazgos de fundación está en el file del agente, el grupo práctico de compradores se reduce a compradores de efectivo — inversionistas, flippers, y la pequeña fracción de compradores minoristas dispuestos a pagar en efectivo y hacer la reparación ellos mismos. Ese es un grupo mucho más pequeño que la audiencia original del listing, y el precio termina en pricing de inversionista en lugar de pricing retail. La decisión realista no es "listar a precio retail y recibir precio retail" — es "listar y negociar hacia abajo hasta llegar a pricing de comprador de efectivo a través de un proceso estresante de 60 a 120 días, o saltarse eso y venderle directamente a un comprador de efectivo que ya hizo el underwrite del trabajo." Para esa decisión está construida esta página.
La matemática honesta del costo de reparación
Realidad del costo de reparación — rangos generales de Texas, no una cotización
Los rangos de abajo son cifras generales de la industria de Texas para fines de presupuesto — no son una cotización sobre su casa, no son sustituto del alcance de un ingeniero estructural, y no son una oferta de ningún contratista en particular. Los números reales varían materialmente según el plan del ingeniero, el pricing del contratista, la dificultad de acceso, el daño cosmético interior que hay que reparar después del trabajo estructural, y el patrón específico de falla. El punto de publicar los rangos es para que usted tenga una referencia cuando una compañía de reparación le cotice algo en el lado alto o en el lado bajo — y para que pueda comparar lo que nosotros ofrecemos contra lo que usted realmente pagaría si intentara arreglarlo por su cuenta antes de listar la casa.
Solo cosmético
Parchado interior de grietas, re-shimming menor en pier-and-beam, retoque de drywall, re-taping y re-mudding, re-colocación de puertas, pintura. Sin trabajo estructural de piers. Común cuando el movimiento ya se estabilizó y el daño visible es solo cosmético.
Trabajo de slab piers nivel medio
Aproximadamente 8 a 12 pressed concrete piers o steel piers, levantamiento de un solo lado o una sola esquina, con la reparación cosmética interior después. Es el alcance más común de reparación de slab en una casa de DFW que tuvo asentamiento localizado en una elevación.
Trabajo mayor de slab piers
Aproximadamente 20 piers o más, levantamiento de perímetro completo o de varios lados, frecuentemente incluyendo corrección de drenaje y reparación cosmética interior significativa. Común en una casa que se movió durante muchos años sin intervención.
Re-shim y vigas en pier-and-beam
Re-shim de toda la casa del sistema de pisos, reemplazo de vigas podridas o partidas, reemplazo o reposicionamiento de piers fallidos, y corrección del problema de humedad del crawl space que causó la pudrición. Stock de vivienda más viejo de Texas.
El reemplazo completo del slab en una casa de Texas es raro y es esencialmente un escenario de demolición — sale más económico tirarla y reconstruir que levantar, cortar y volver a vaciar. Esto lo vemos solo en propiedades severamente deterioradas, normalmente con otros problemas mayores, y la matemática a esas alturas se acerca más al valor del terreno que al valor de la casa. Eso sigue siendo un trato que miramos; es solo una conversación diferente a la de un trabajo normal de piers.
No somos ingenieros estructurales. Los rangos de costo de arriba son cifras generales de la industria a la fecha de publicación; las cotizaciones reales varían materialmente según el ingeniero, el contratista y los detalles de la propiedad. Para un número real sobre su propiedad específica, consulte primero a un ingeniero estructural licenciado, y después pídale al contratista una cotización contra el alcance del ingeniero. Si prefiere saltarse ese proceso y dejar que nosotros manejemos al ingeniero y el underwrite, para eso existe esta página.
La matemática, a la vista
Cómo hacemos el underwrite de una propiedad con fundación dañada
No vamos a fingir que la oferta es un número mágico. Es el resultado de una hoja de cálculo de cuatro líneas, y con gusto se la explicamos por escrito. Las líneas son: plan de reparación del ingeniero estructural, nuestro costo interno para ejecutar ese plan, el valor después de reparada (after-repair value, ARV) de la casa en condición normal, y nuestro margen de underwriting. La salida es lo que podemos pagar. Le decimos cada entrada porque la alternativa es pedirle que confíe en un número sin explicación, y en una propiedad donde usted ya está estresado por la situación, un número sin explicación es la forma equivocada de empezar una conversación.
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Reporte del ingeniero estructural
Nosotros ordenamos el engineer\'s report y nosotros lo pagamos. El ingeniero toma lecturas de elevación diferencial a través del slab (o del sistema de piso, en pier-and-beam), documenta el patrón de movimiento, identifica la causa probable, y escribe un alcance de reparación — número de piers, ubicaciones, recomendaciones de drenaje, y cualquier trabajo asociado. El reporte del ingeniero es un documento de un tercero que usted se queda independientemente de si el trato cierra o no; no es propietario nuestro. Si usted ya tiene uno reciente, mándelo y usamos el suyo.
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Nuestro costo interno de reparación
Cotizamos la reparación a tarifas de investor-retail — el precio que un contratista le cobra a un inversionista que está haciendo volumen, no el precio que el dueño de casa individual ve del vendedor de una compañía de reparación. La diferencia es real y juega a su favor: el mismo trabajo de piers que un dueño de casa ve cotizado en $25,000 nosotros lo ejecutamos más cerca del pricing de inversionista porque somos un cliente recurrente del contratista. La reparación cosmética interior después del trabajo estructural — drywall, pintura, mosaico, re-colocación de puertas, a veces reemplazo de piso donde el movimiento rompió el mosaico — es una partida aparte en nuestro presupuesto.
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Valor después de reparada (ARV)
Sacamos las ventas comparables — cierres recientes dentro de aproximadamente media milla, en stock de vivienda parecido, en condición normal. Ese es el precio al que se vendería su casa después de que la fundación esté reparada y el daño cosmético arreglado. El ARV es el techo del trato; todo lo que paguemos contra él tiene que caber debajo de ese número. Le compartimos los comps para que vea qué usamos.
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ARV menos reparación menos holding menos margen = oferta
La matemática: valor después de reparada, menos el alcance del ingeniero a costo de inversionista, menos cosmético interior, menos holding cost mientras se hace la reparación (impuestos prediales, seguro, servicios, financiamiento), menos nuestro margen de underwriting por asumir el riesgo de que el alcance crezca una vez que se metan los piers al suelo — y el residual es su oferta. La forma honesta de plantearlo: esta oferta es más baja que lo que rendiría en el MLS una casa comparable sin fundación dañada del mismo vecindario. Es más alta que el número al que se renegocía un listing con fundación marcada después de que el inspector del comprador minorista la inspecciona. Cuál de las dos comparaciones es la correcta depende de qué vía está realmente disponible para usted.
Cómo funciona
Nuestro proceso para ventas con problemas de fundación
Cuatro pasos. Todo está construido bajo la suposición de que usted ya pasó por una ronda de estrés sobre esta propiedad — un listing que se murió, una cotización de reparación que lo asustó, o la lenta realización de que las grietas no se están haciendo más chicas. No le pedimos que arregle nada antes de hablar con nosotros, y no le pedimos que usted mismo traiga el engineer\'s report.
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Llamada — cuéntenos qué está viendo
La dirección. Lo que está notando — las puertas, las grietas, la inclinación de los pisos, las separaciones en el ladrillo, el recibo del agua que se disparó. Cuánto tiempo lleva sucediendo. Si ya le instalaron piers antes. Si ya tiene un engineer\'s report o una cotización de contratista. Su plazo. Esa es toda la entrevista inicial. No necesitamos que usted diagnostique qué está mal; necesitamos saber qué está viendo.
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Mandamos a un ingeniero estructural
Coordinamos la visita del ingeniero y nosotros pagamos el reporte. El ingeniero toma lecturas de elevación, documenta el patrón de movimiento, y escribe el alcance. La visita dura como una hora. Usted no tiene que estar presente si vive fuera del estado — podemos correr la visita nosotros mismos si nos da acceso. Si ya tiene un engineer\'s report reciente de un listing que se murió o de una evaluación previa, usamos el suyo y nos saltamos este paso.
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Oferta por escrito con el reporte del ingeniero y nuestra matemática
Le mandamos una oferta por escrito con el alcance del ingeniero adjunto, nuestro presupuesto interno de reparación, las ventas comparables que usamos para el ARV, y el número resultante. Lo que usted firma es lo que se fondea — sin renegociación post-inspección, sin reducción sorpresa una semana antes del cierre, sin contingencia que nos deje irnos después de que el reporte del ingeniero ya esté a su nombre.
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Cierre en la title company en 7 a 14 días
La title company abre escrow, corre la búsqueda de liens, y cierra una vez que el título está limpio. Nosotros nos quedamos con la reparación. Usted firma con un notario móvil si vive fuera del estado, o en la title company en persona. El dinero se transfiere por wire el día del cierre. Si lo prefiere, coordinamos a un closing officer bilingüe o intérprete para que cada cláusula se le explique en español antes de firmar. Cualquier cosa que la fundación haga después es problema nuestro.
Nuestro proceso general está documentado en la página de cómo funciona, y la página principal para vendedores hispanohablantes en el metroplex es compramos casas Dallas–Fort Worth.
Dónde se cruza esto
Páginas relacionadas en español
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Vender una casa de Texas con ITIN en lugar de número de Seguro Social. Cómo lo maneja la title company, el reporte al IRS, y el manejo de FIRPTA cuando aplica.
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El proceso de tres pasos para vender a Diamond, en español. Incluye cómo funciona el cierre en una title company de Texas, la atención bilingüe, y las opciones como Remote Online Notarization si usted vive fuera del estado.
Cómo funciona →Área de servicio en Texas
Dónde pegan más fuerte los problemas de fundación en Texas
El mapa de dónde recibimos más llamadas por fundación sigue al mapa del suelo. La franja de arcilla de la blackland prairie que corre desde el Red River a través de DFW y entra al centro de Texas produce la mayoría de nuestros tratos slab-on-grade. La arcilla de la costa del Golfo alrededor de Houston produce un volumen parecido en una geología diferente. El este de Texas y el norte rural producen los tratos pier-and-beam del stock de vivienda más viejo.
DFW — la capital de slab-pier
Condados de Dallas, Tarrant, Collin y Denton. La franja de arcilla está justo debajo del metroplex y el volumen per cápita de trabajo de fundación aquí lidera el país. Estamos más activos en DFW para propiedades con problemas de fundación — por la geología y porque la densidad de población quiere decir que simplemente hay más casas afectadas que en cualquier otro lugar del estado.
Suelo expansivo más allá de DFW
La misma arcilla negra continúa al sur hacia el condado de McLennan (Waco) y Hill (Hillsboro). El área de Houston en los condados de Harris, Fort Bend, Brazoria, Galveston y Montgomery está sobre arcilla de la costa del Golfo — geología diferente, comportamiento de hinchar-encoger parecido. El este de Texas (Smith, Henderson, Van Zandt) tiene más stock pier-and-beam con falla en crawl space. El norte rural (Fannin, Cooke, Grayson, Lamar) tiene pier-and-beam mid-century con vigas podridas y problemas de humedad. El underwrite funciona igual en cada caso.
Si su casa está fuera del metroplex, llámenos de todas formas — el proceso es el mismo y la atención en español también. Para una vista general del flujo de oferta, empiece en el hub metro DFW .
Preguntas frecuentes
Las preguntas que hacen primero los dueños de casa
¿Compran casas con problemas de fundación, sí o no?
Sí. Esa es la razón por la que existe esta página. Compramos casas con movimiento activo de fundación, con movimiento ya estabilizado, con slab-on-grade, con pier-and-beam, con piers parciales que ya se instalaron antes y no resolvieron el problema, con daño cosmético interior severo por años de asentamiento, y con plomería rota debajo del slab por desplazamientos de la fundación. La condición de la casa afecta el número de la oferta — no afecta la disposición a comprar. Si usted no está seguro de qué tan mal está, llámenos. Vamos a ver la casa.
¿Necesito un reporte del ingeniero estructural antes de que me hagan una oferta?
No. Nosotros ordenamos el engineer's report como parte de nuestra diligencia y el costo corre por nuestra cuenta. Si usted ya tiene uno reciente — por ejemplo de un listing que se cayó después de la inspección — mándenoslo y usamos ese. Lo leemos como parte del análisis y la oferta refleja el alcance del trabajo que el reporte describe. Si no lo tiene, nosotros mandamos al ingeniero. El reporte se queda con usted independientemente de si cerramos o no — no es un documento propietario nuestro. Para hacerle una oferta inicial nos basta con fotos, la descripción de lo que usted está viendo, y la dirección.
¿Cuánto cuesta normalmente arreglar la fundación en Texas?
Los rangos generales que vemos en la industria, para fines de presupuesto y no como cotización para su casa específica: reparación puramente cosmética (parchado de grietas, ajuste menor de shims en pier-and-beam, pintura) entre $1,500 y $5,000. Trabajo de piers de nivel medio en slab (aproximadamente 8 a 12 pressed concrete piers en un lado o esquina) entre $5,000 y $15,000. Trabajo mayor de piers en slab (20 o más piers, levantamiento de perímetro completo, corrección de drenaje, reparación cosmética interior significativa) entre $15,000 y $40,000 o más. Re-shim completo y reemplazo de vigas en pier-and-beam entre $8,000 y $25,000. Estas cifras varían materialmente según el ingeniero, el contratista, el acceso a la propiedad, y lo que aparezca una vez que se instalan los piers. Para un número real sobre su casa, contrate a un ingeniero estructural licenciado en Texas y pídale una cotización al contratista basada en ese alcance. Nosotros no somos ingenieros estructurales — los rangos de arriba son referencias de la industria, no consejo de ingeniería.
La oferta de Diamond va a ser más baja que el precio de Zillow. ¿Por qué?
Sí, y le vamos a ser honestos del porqué. Nuestra oferta sobre una casa con problemas de fundación es materialmente más baja que la misma casa en el mismo vecindario sin problemas de fundación. Esa diferencia existe porque la matemática refleja el costo del engineer's report, la reparación real (piers, corrección de drenaje, reparación cosmética interior), el holding cost mientras se hace el arreglo, y nuestro margen por asumir el riesgo. La forma honesta de plantearlo: nuestra oferta es MÁS BAJA que lo que rendiría en el MLS una casa comparable sin fundación dañada — pero es MÁS ALTA que el número al que se renegocía su casa con fundación marcada después de que el inspector del comprador minorista la inspecciona. El número con el que hay que comparar no es el estimado de Zillow sobre una casa limpia. Es el precio al que su listing realmente cerraría después de una renegociación de $15,000 a $40,000 post-inspección, menos la comisión del agente, menos las reparaciones que el vendedor termina pagando, menos los meses de holding cost. Cuando usted hace esa matemática, nuestro número queda más cerca de lo que la gente espera.
¿Cómo sé si mi casa tiene un problema de fundación o si es solo cosmético?
Las señales se agrupan en lugares predecibles. Por dentro: grietas verticales y en forma de escalera en el drywall (especialmente arriba de los marcos de las puertas y donde el techo se junta con la pared), puertas interiores que se atascan o que se abren solas, gaps entre el baseboard y el piso, gaps entre la encimera y el backsplash, y pisos que se inclinan visiblemente cuando usted pone una canica sobre ellos. Por fuera: grietas diagonales en el ladrillo (especialmente alrededor de las ventanas), separaciones entre el ladrillo y el marco de la ventana, separaciones en la línea de los weep holes, grietas finas que corren diagonalmente por el perímetro del slab, y trim exterior que se está jalando de la estructura. Nada de esto es un diagnóstico — para eso necesita el reporte de un ingeniero estructural licenciado, no una estimación gratuita de una compañía de reparación (las compañías de reparación escriben la estimación y la propuesta de venta en el mismo documento; los ingenieros escriben un plan neutral que usted puede llevar a donde quiera). Si nos está llamando a nosotros, no necesita tener ninguno de los dos en mano todavía — el engineer's report lo ordenamos nosotros como parte de la diligencia.
¿Compran casas pier-and-beam con problemas o solo slab?
Las dos. La construcción pier-and-beam — armazón de madera apoyado en piers cortos de concreto o madera sobre un crawl space — es la mayoría de las casas de Texas anteriores a 1965. Falla diferente del slab porque la falla está en los componentes del crawl space: los piers mismos, las vigas de madera apoyadas en ellos, y los shims que nivelan el sistema de pisos. Las señales típicas son pisos que se hunden visiblemente en una habitación, puntos blandos al caminar, vigas con pudrición o daño de termita, piers inclinados o hundidos en el suelo, shims caídos o podridos por la humedad del crawl space, y a veces actividad de mapaches o animales en un crawl space que no está sellado. El playbook de reparación es diferente — re-shim del sistema de pisos para regresarlo a nivel, reemplazo de vigas podridas, reemplazo o reposicionamiento de piers que fallaron, y corrección del problema de humedad del crawl space que causó la pudrición en primer lugar. La reparación pier-and-beam es menos costosa por pie cuadrado que el trabajo de piers en slab en la mayoría de los casos, pero el trabajo es más sucio y el ambiente del crawl space lo hace más lento. Para nuestro underwrite eso no cambia nada — compramos las dos.
¿Cuánto tiempo tarda el cierre si la casa tiene daño estructural activo?
Cuando el título de la propiedad está limpio, los cierres se completan en 7 a 14 días desde que aceptamos los términos. Si hay un proceso de sucesión (probate) en Dallas County o Tarrant County, un gravamen del condado por impuestos atrasados, un lien de code enforcement por una estructura visiblemente dañada, o si la casa es una mobile home cuyo título todavía no se ha convertido a bien inmueble, el cierre puede tardar entre 30 y 60 días. La title company trabaja en esos asuntos de forma paralela y usted no tiene que hacer trámites por su cuenta. El daño estructural activo en sí mismo no atrasa el cierre — la title company no está cerrando sobre la condición física de la casa, está cerrando sobre el título. Una vez que el título está limpio, fondeamos.
¿Hablan español en el cierre? Y ¿pueden ayudar si tengo ITIN?
Sí a las dos. Las title companies de Dallas County y Tarrant County con las que trabajamos cierran rutinariamente en español. Coordinamos con anticipación para que el closing officer bilingüe o un intérprete profesional esté presente — en persona o por video — sin costo adicional. Los documentos legales se firman en inglés porque así lo exige el estado de Texas, pero cada cláusula se le explica en español antes de que usted firme. Si prefiere traer a un familiar o asesor de confianza, también está bien. Sobre el ITIN: vender una casa en Texas con ITIN en lugar de número de Seguro Social es perfectamente legal — usted es el dueño en el título, y eso es lo único que importa para la venta. La title company maneja la documentación correctamente, incluyendo el reporte fiscal al IRS al final del año. Hemos cerrado con vendedores con ITIN muchas veces. Vea nuestra página dedicada a vendedores con ITIN si quiere más detalle sobre el proceso, incluyendo el manejo de FIRPTA cuando aplica.
¿Esta página es asesoría de ingeniería o legal?
No. Somos operadores de bienes raíces — no somos ingenieros estructurales, no somos abogados, y no somos corredores de seguros. Las descripciones que aparecen en esta página sobre el comportamiento de la arcilla expansiva, los modos de falla del slab versus el pier-and-beam, los requisitos de los prestamistas, y los rangos generales de costo de reparación son encuadres estándar de la industria pensados para ayudarle a hacer mejores preguntas — no son sustituto del análisis específico de un ingeniero estructural licenciado en Texas sobre su propiedad. Los alcances de reparación y los precios varían materialmente según el ingeniero, el contratista, el reporte de suelo, el patrón de falla específico, y lo que la inspección descubra una vez que se instalan los piers. Para un plan real de reparación, consulte con un ingeniero estructural licenciado. Para preguntas legales sobre las obligaciones de disclosure en una reventa en Texas, hable con un abogado de bienes raíces de Texas. Nuestro trabajo es hacer el underwrite de la propiedad y escribirle una oferta honesta en efectivo con el engineer's report en mano.
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