Compramos su casa en Mesquite — incluso con un lien por sentencia judicial.

Mesquite es uno de los submercados del este del condado de Dallas con mayor concentración de liens por sentencia judicial activos en el título de propiedades residenciales. Una sentencia judicial, conocida en inglés como judgment, es una orden del tribunal que dice que usted le debe dinero a un acreedor — puede ser un contratista que le hizo un trabajo en la casa y no le pagaron, una tarjeta de crédito que demandó por una deuda atrasada, un fallo de un divorcio, una deuda de hospital, un fallo del HOA por cuotas atrasadas, o cualquier otro acreedor que ganó un caso en corte civil contra usted.

Lo que muchos vendedores en Mesquite no saben es esto: bajo el Código de Propiedad de Texas (Texas Property Code §52.001), una vez que el acreedor registra una copia abstracta de la sentencia (abstract of judgment) en el condado donde usted tiene propiedad, el lien se adhiere automáticamente a cualquier bien inmueble suyo que no esté protegido como homestead. El lien viaja con la propiedad — si usted la vende, el acreedor exige cobrarse antes de que el título pueda pasar limpio al comprador. Por eso casi ningún comprador retail con financiamiento del banco puede cerrar una casa de Mesquite con lien activo: el lender no lo permite, y muchos contratos retail se caen tres semanas adentro cuando aparece el lien en el title search.

Aquí es donde Diamond es diferente. Nosotros cerramos con el lien activo. La compañía de título y el abogado de bienes raíces coordinan el payoff o el carve-out directamente con cada acreedor — el dinero sale de los fondos del cierre, no de su bolsillo. Usted no tiene que pagar la deuda por adelantado, no tiene que negociar con el acreedor, no tiene que esperar a que el lien se libere antes de empezar el proceso. El expediente avanza con el lien adentro y todo se limpia el día del cierre.

Esta es una situación de bienes raíces que toca temas legales serios — los liens de Texas tienen plazos de vigencia (diez años renovables), reglas sobre exenciones de homestead, y mecánicas particulares cuando se trata de liens del IRS o del Texas Comptroller. Le recomendamos fuertemente que consulte con un abogado de bienes raíces o de bancarrota de su confianza antes de firmar cualquier contrato. Nosotros le explicamos la mecánica del cierre en español con claridad, pero no le damos asesoría legal — eso le toca a su abogado.

Mesquite empezó como un pequeño pueblo agrícola de menos de 1,700 habitantes en 1950 y creció a más de 100,000 hacia 1990 — casi toda la vivienda residencial que cerramos aquí es de un solo piso, en losa (slab), construida entre 1955 y 1985 sobre el característico suelo de arcilla negra (blackland clay) del este de Dallas County. Esa arcilla mueve las fundaciones con los ciclos de lluvia y sequía, y el granizo del norte de Texas envejece los techos antes de tiempo. Son los problemas que conocemos al dedillo.

Cerramos seguido en los vecindarios de Original Town (el centro histórico, the old Mesquite), Casa View Heights, Northridge, Eastern Heights, Big Town Estates, Creek Crossing, Country Meadows, Rollingwood Hills, Pecan Creek, y Town East — el corredor cerca del Town East Mall que concentra una población hispana muy grande. Los ZIPs principales donde operamos son 75149, 75150, 75181 y 75182.

La economía local gira alrededor de tres anclas: Mesquite ISD (uno de los empleadores grandes), Town East Mall, y la histórica Mesquite Championship Rodeo en la Mesquite Arena — que opera ahí desde 1958 y le dio a la ciudad la designación legislativa de "Capital del Rodeo de Texas". A esos se suman Eastfield College, las oficinas de Carl's Corner / Coca-Cola Southwest, y empresas como Canadian Solar y UPS. Muchos de los vendedores que nos llaman trabajan o trabajaron en uno de estos sitios y la casa que están vendiendo es la que compraron cuando llegaron al área hace 20, 30, o 40 años.

Aunque el lien por sentencia judicial es nuestra especialidad líder en Mesquite, no es la única situación difícil que cerramos aquí. También trabajamos seguido con dueños que tienen impuestos de propiedad atrasados — la cuenta del Dallas County Tax Office llegó al punto en que el condado ya mandó aviso de remate (tax sale), o el IRS o el Texas Comptroller registraron un lien tributario federal o estatal contra la propiedad. Estos casos son tiempo-sensibles: Texas hace remates por impuestos el primer martes de cada mes, así que el plazo importa. Si nos llama antes de la fecha de remate todavía podemos cerrar. Para entender mejor la mecánica de las ventas con impuestos atrasados, vea nuestra página sobre tax-delinquent sales en Texas (en inglés).

Compramos también en sucesiones (probate) en los ZIPs 75149, 75150, 75181, y 75182 — donde típicamente hay un hermano local en Mesquite, dos o tres hermanos fuera del estado, y una casa vacía esperando que la familia decida cómo venderla. Coordinamos con el abogado de probate de Dallas County, preparamos el paquete de cierre para que cada heredero firme desde donde esté (notario móvil, FedEx, o notarización remota en línea), y cerramos una vez que el tribunal emite las letters testamentary. Ningún heredero tiene que viajar a Texas.

Y trabajamos con tired landlords en Town East y Northridge que llevan 20 o 30 años con casas de renta de los 1970s — cansados del ciclo de turnover, de los desalojos, de la reparación entre inquilino e inquilino. La salida en efectivo limpia, sin agente y sin repintar, es la opción que más sentido les hace en este punto del hold.

Vender una casa en Texas con un ITIN (Individual Taxpayer Identification Number) en lugar de un número de Seguro Social es completamente legal. Lo que importa para la venta es que usted aparezca como dueño en el título de la propiedad — y la compañía de título maneja la documentación fiscal correctamente, incluyendo el reporte al IRS al final del año fiscal.

En Mesquite, donde la comunidad hispana representa más de la mitad de la población según el Censo 2020, esta es una situación que vemos con frecuencia. Si quiere entender el proceso con más detalle antes de hablar con nosotros, vea nuestra página dedicada a vendedores con ITIN — explica los formularios fiscales que la compañía de título maneja por usted (1099-S, FIRPTA si aplica) y cómo se reporta la venta al IRS.

Si usted también está vendiendo desde otra ciudad o estado de Texas — algunos dueños de Mesquite ya viven en otra parte de DFW — vea nuestra página principal para Dallas–Fort Worth en español para conocer el panorama general del metroplex.