Compramos casas móviles y casas con fundación dañada en Fort Worth.

Diamond Acquisitions tiene su oficina principal en el norte de Dallas, a treinta y cinco minutos del centro de Fort Worth por la I-30. No somos una franquicia nacional ni un fondo de inversión de afuera del estado — somos un equipo local que conoce el metroplex calle por calle, desde el Northside histórico y los Stockyards hasta Polytechnic Heights, Stop Six, Handley, Como, Wedgwood y la zona norte alrededor de Alliance. Hemos cerrado cinco casas en Fort Worth a la fecha, repartidas entre los códigos postales 76104, 76108, 76112, 76177 y 76179 — una mezcla deliberada del lado este de la ciudad, el corredor oeste de casas modulares, y la zona norte más nueva.

Fort Worth tiene una de las comunidades hispanohablantes más antiguas y profundamente arraigadas de Texas. Cerca del treinta y cinco por ciento de la población de la ciudad es latina, y el Northside — donde se encuentran los Stockyards con la comunidad mexicano-americana histórica — es el ancla cultural. La Diócesis Católica de Fort Worth atiende parroquias en español en toda la ciudad: la Catedral de San Patricio en el centro, San Mateo, All Saints, y varias más en el lado este y sur. Para nosotros eso no es un dato curioso, es parte del trabajo diario. Coordinamos cierres en español, trabajamos con vendedores que se manejan con ITIN en lugar de número de Seguro Social, y entendemos que muchas familias latinas en Tarrant County tienen casas heredadas de padres o abuelos que llegaron al área hace dos o tres generaciones. La venta de esa casa no es solo una transacción financiera, es el cierre de una etapa familiar — y tratamos el proceso con ese respeto.

Compramos con fondos propios. Cuando le hacemos una oferta no estamos buscando a un comprador final después — el comprador somos nosotros. No firmamos un contrato y luego salimos a ver si alguien lo asume (eso es lo que hacen los wholesalers, y es la razón por la que muchos contratos en efectivo en Fort Worth se caen a las tres semanas). Cuando cerramos, cerramos.

El inventario de casas móviles y manufacturadas de Fort Worth es grande, antiguo, y está concentrado principalmente en los códigos postales 76108 al oeste, 76140 al sur, y 76179 al norte — partes de Tarrant County donde los lotes son más amplios y donde, durante décadas, comprar una mobile home fue la vía más práctica para que una familia trabajadora tuviera casa propia. Hoy ese inventario está envejeciendo, los hijos de los dueños originales ya viven en otras ciudades, y los días en el mercado para casas manufacturadas en el área de DFW se han más o menos duplicado desde 2023.

La razón es técnica. La mayoría de los compradores minoristas no quieren mobile homes porque los bancos convencionales no las financian — un prestamista convencional trata una casa manufacturada como bien personal (personal property), no como bien inmueble (real property), a menos que el título se haya convertido formalmente bajo el Statement of Ownership (SOO) del Texas Department of Housing and Community Affairs (TDHCA). Esa conversión es un trámite de cuatro a seis semanas que la mayoría de los agentes inmobiliarios o no entienden o cobran extra por manejar, y mientras tanto la casa no se puede vender por la vía normal.

Nosotros sí compramos. Hemos cerrado en mobile homes con el título todavía en forma MH (personal property) y con el título ya convertido a bien inmueble — los dos casos. Cuando el título no está convertido, procesamos el SOO de TDHCA a través de la compañía de título en paralelo con el cierre, y el costo lo absorbemos nosotros. Usted no tiene que pelearse con la oficina de TDHCA, no tiene que correr al SOS, no tiene que pagarle a un abogado por separado. Le pagamos como si la conversión ya estuviera hecha, y nosotros nos hacemos cargo del papeleo después del cierre si así corresponde.

Fort Worth se asienta sobre la misma formación geológica que mueve fundaciones en todo el norte de Texas — la Blackland Prairie, una franja de arcilla negra expansiva que se contrae cuando hace seco y se hincha cuando llueve. Esa arcilla no perdona a las casas más viejas de la ciudad, y gran parte del inventario tipo pier-and-beam de Polytechnic Heights, Handley, Stop Six y Fairmount lleva entre setenta y noventa años asentándose sobre ese suelo. Lo mismo aplica a las losas más nuevas — Wedgwood, Tanglewood y muchas zonas de los años setenta y ochenta tienen losas con grietas visibles y reparaciones previas de pilares.

Una venta tradicional en Fort Worth típicamente se cae el día que llega el reporte de la inspección estructural. El comprador minorista, su agente y su prestamista convencional ven la palabra "foundation" en el informe y o se van, o renegocian entre quince mil y cuarenta mil dólares menos. Esa es la razón por la que los vendedores en Polytechnic Heights, Handley, Stop Six y Fairmount nos llaman después de meses tratando de listar la casa con un agente.

Nosotros hemos cerrado en casas con movimiento de fundación activo, con reparaciones previas de pilares que fallaron, y con grietas de losa visibles desde la banqueta. Calculamos el costo real de la reparación con nuestros propios contratistas y nuestros propios ingenieros estructurales — no con el sobreprecio que un comprador minorista usa para renegociar. En la práctica eso significa que la oferta que le damos por una casa con fundación dañada suele estar más cerca del valor real de la propiedad de lo que un agente minorista le podría conseguir después de la inspección.

Aunque las casas móviles y los problemas de fundación son nuestras dos especialidades en Tarrant County, también compramos casas en otros escenarios que complican una venta tradicional. Compramos casas heredadas tipo bungalow de los años cuarenta y cincuenta en Fairmount y Arlington Heights donde los herederos viven afuera del estado y quieren un solo cierre en Tarrant County en lugar de meses de reparaciones a distancia. Compramos casas de propietarios que se cansaron de la renta — pequeños landlords de los códigos 76104 y 76112 con casas de mediados de siglo que ya pasaron su mejor ciclo de depreciación.

Compramos casas vacías en el norte de Fort Worth — códigos 76177 y 76179 — donde una reubicación laboral, muchas veces ligada a Alliance, BNSF o American Airlines, cerró más rápido de lo que el vendedor pudo listar la casa. Compramos casas en proceso de sucesión (probate) en la corte de Tarrant County donde el albacea vive en otro estado. Compramos casas con gravamen de impuestos atrasados que hay que pagar antes del remate del condado. Compramos casas con inquilinos que el dueño no quiere desalojar, y casas con seguros no renovados después de un reclamo de granizo.

Cada uno de esos escenarios la compañía de título de Tarrant County sabe cómo manejarlo dentro del plazo del cierre. Si su situación encaja en alguna de estas, vea también nuestra página principal en español para Dallas–Fort Worth, que cubre el proceso completo para todo el metroplex.

Vender una casa en Texas con ITIN (Individual Taxpayer Identification Number) en lugar de Seguro Social es perfectamente legal. Lo único que importa para la venta es que usted esté en el título de la propiedad — la compañía de título maneja la documentación correctamente, incluyendo el reporte fiscal al IRS al final del año mediante el formulario 1099-S. Hemos cerrado con vendedores con ITIN en Tarrant County y conocemos las compañías de título locales que están acostumbradas a este tipo de cierre.

Para más detalle sobre cómo funciona el proceso, los documentos que se necesitan, y cómo se maneja la retención de FIRPTA si usted vive fuera del país, vea nuestra página dedicada a vendedores con ITIN. Para detalles técnicos del proceso de mobile home en Texas en general, también tenemos disponible la referencia (en inglés) en situations/mobile-home-texas.

En una venta tradicional con agente inmobiliario, el vendedor en Texas suele perder entre el siete y el nueve por ciento del precio en comisiones y costos de cierre — más todo lo que gaste en arreglar la fundación, reparar el techo, convertir el título de una mobile home, pintar, limpiar y mantener la casa presentable durante semanas o meses de showings. En una venta a Diamond, usted no paga comisión de agente porque no hay agente. No paga reparaciones porque compramos la casa tal y como está. No paga la inspección. No paga el examen del título — los costos estándar del título los cubre Diamond. El seguro del título, que protege al comprador y al vendedor bajo la ley de Texas, también queda incluido.

La oferta que usted ve en el papel es lo que recibe en el cheque el día del cierre — descontando solamente la hipoteca pendiente (si la hay), los impuestos prorrateados al día de la venta, y cualquier gravamen que la compañía de título de Tarrant County tenga que liquidar. Eso lo verá en el closing disclosure con claridad, en español, antes de firmar nada.