Vender una casa de Texas con impuestos prediales atrasados — el adeudo se paga al cierre

Sí. Esa es la razón por la que existe esta página. Compramos casas con uno, dos, tres o más años de delinquent property tax acumulado — con recargos pegados, intereses corriendo, attorney fees del 20% ya agregados, y a veces con un tax suit ya presentado en la district court. La title company paga el monto completo del adeudo directamente al county tax office (o al despacho de abogados que esté manejando el caso) con los fondos del cierre. Usted no escribe ningún cheque al condado. Usted no negocia con el bufete. Usted firma, recibe la diferencia, y su nombre sale del parcel. La condición del adeudo afecta la matemática de la oferta — no afecta nuestra disposición a comprar.

Texas tiene cinco puntos fijos en el calendario y todo el proceso de cobranza se construye alrededor de ellos. El 1 de enero el county appraisal district fija el valor de mercado de su parcel — esa valuación es la base del tax bill de todo el año. Alrededor del 1 de octubre el county tax assessor-collector envía la factura combinada (school district, condado, ciudad, MUD, distrito hospitalario, college district) a la dirección que tiene en archivo. El 31 de enero es la fecha límite para pagar sin recargo. El 1 de febrero, si la factura no se pagó, se vuelve legalmente delinquent — entra un recargo del 7% (6% statutory penalty más 1% de interés del primer mes, bajo Texas Tax Code §33.01), y a partir de ahí el recargo sube cada mes mientras el interés sigue acumulándose aproximadamente al 1% mensual. El 1 de julio, si el condado ya entregó la cuenta a un private collection law firm (la mayoría lo hace — Linebarger, Perdue Brandon, McCreary Veselka, entre otros), se le agrega al saldo un attorney fee del 20% bajo Texas Tax Code §33.07 o §33.08. Después de eso el caso vive en el portafolio del despacho de abogados; eventualmente el firm presenta un tax suit en la district court, obtiene una sentencia, y solo entonces se puede llevar la propiedad a una sheriff's sale. Consulte con su tax assessor del condado para verificar el estado actual exacto de su cuenta — los plazos varían materialmente según el despacho y el condado.

Todo entra en el payoff que la title company solicita y paga al cierre. El principal de cada año delinquent. El 7% penalty del 1 de febrero por cada año adeudado. El interés acumulado mes con mes desde la fecha de delinquency hasta la fecha del cierre. El 20% attorney collection fee si el 1 de julio del año de delinquency ya pasó y la cuenta ya está con el despacho. Las court costs (filing fees, service of process, abstract fees, y a veces honorarios del ad litem attorney por herederos desconocidos) si ya hay un tax suit presentado. La title company contacta directamente al taxing authority y al despacho de abogados para confirmar el payoff exacto al día del cierre — usted no tiene que negociar con ellos. Nosotros pagamos lo que confirmen, y el lien se libera el día que fondea el wire.

Posiblemente. Texas Tax Code §33.06 permite que un homeowner que tiene 65 años o más, que está discapacitado bajo la definición del Social Security, o que es un disabled veteran, difiera el cobro del property tax sobre su residence homestead por todo el tiempo que sea dueño y ocupe la casa. El deferral no borra los impuestos — el interés sigue acumulándose a la tasa estatutaria — pero detiene los recargos adicionales, detiene los tax suits y detiene la amenaza de sheriff's sale mientras el homeowner esté vivo y viviendo en la casa. El saldo diferido se vuelve exigible cuando vende, cuando se muda permanentemente, o al fallecer. Si usted es elegible y su plan es quedarse en la casa indefinidamente, el §33.06 deferral muchas veces es la mejor herramienta y a veces le diremos en la primera llamada que presentar el affidavit es la jugada correcta y que vender no es necesario. El Texas Comptroller publica el formulario del affidavit, y la oficina del county tax assessor-collector lo guía con el trámite. Para confirmar elegibilidad y opciones, llame al Texas Comptroller al 1-800-252-9121 antes de tomar una decisión.

Depende de cuánto runway queda. Tres o cuatro semanas antes de la sale date, un cash close es cómodo: la title company tiene tiempo de jalar el tax certificate, verificar el payoff completo con el county y con cualquier despacho delegado, coordinar otros lien payoffs, y fondear. Dos semanas antes se pone apretado pero todavía es factible en propiedades con título limpio. Adentro de siete días antes de una sheriff's sale ya programada, un cash close generalmente no fondea a tiempo, y se lo vamos a decir en la primera llamada en vez de hacerle perder una semana. En algunos condados, pagar el delinquency completo directamente en el tax office antes de la sale date cancela la subasta aun sin un cierre — eso vale la pena saberlo si usted tiene liquidez. Si la sheriff's sale ya está dentro de unos pocos días, la respuesta honesta no es "nosotros lo salvamos al último minuto" — la respuesta honesta es consultar con un Texas tax attorney o real-estate attorney inmediatamente sobre sus opciones (incluyendo un pago directo, un property tax loan como último recurso, o protección bajo bankruptcy si aplica). Diamond cierra cuando hay tiempo de cerrar limpiamente; no hacemos promesas falsas de rescate de último minuto.

Es normal y la mecánica es la misma. La title company pide un tax certificate completo del county tax office que muestra cada año delinquent, cada taxing entity (school, county, city, MUD, hospital, college) separado y totalizado, con todos los recargos, intereses y attorney fees aplicados año por año desde la fecha de delinquency de cada bill. Es común que veamos casas con tres, cuatro o cinco años de delinquency acumulada — propiedades sobre fixed income, casas heredadas donde los herederos viven fuera del estado, propiedades rentales cuyos dueños están out of state. La matemática puede ser sustancial: en una factura original delinquent de $5,000 que lleva dos años sin pagar, el interés acumulado solo es de aproximadamente $1,200 antes de cualquier otro fee. Sumado el 7% penalty de cada año más el 20% attorney fee si ya pasó el 1 de julio, el saldo real puede ser muy diferente al "lo que debo de impuestos" que el dueño recuerda. La title company hace la matemática exacta. Nosotros pagamos lo que confirma el county. Para verificar el saldo actual antes de la primera llamada, contacte a su county tax assessor — la mayoría tiene un portal en línea donde se puede consultar la cuenta.

Es una pregunta justa y es la primera matemática que hacemos en una propiedad con muchos años de atraso. Si el adeudo total de impuestos (principal, penalty, interés, attorney fees, court costs) más el payoff de cualquier hipoteca primera más otros liens (HOA, code enforcement, mechanic's lien, judgments) sobrepasa el valor real de mercado de la casa después de descontar la reparación necesaria y los closing costs estándar — la matemática no funciona y se lo decimos honestamente en la primera llamada en lugar de fingir que sí. En ese escenario su net del cierre sería cero o incluso negativo, y nosotros no le vamos a pedir que traiga dinero a la mesa. La conversación pasa entonces a otras opciones: hablar con un Texas real-estate attorney sobre una possible short sale con el lender, considerar bankruptcy bajo Chapter 13 si aplica para reestructurar la deuda, o evaluar si el §33.06 deferral le compra tiempo. En propiedades con equidad real, el cash sale funciona limpiamente: cinco cifras de net al cierre es común. En propiedades donde el adeudo sobrepasa el valor, le pedimos hablar con un Texas tax attorney antes de firmar cualquier cosa con nadie — incluyéndonos a nosotros.

Sí a las dos. Las title companies de Dallas County, Tarrant County, Harris County y los demás condados donde cerramos atienden rutinariamente en español. Coordinamos con anticipación para que un closing officer bilingüe o un intérprete profesional esté presente — en persona o por video — sin costo adicional para usted. Los documentos legales se firman en inglés porque así lo exige el estado de Texas, pero cada cláusula del settlement statement, del closing disclosure y del deed se le explica en español antes de firmar. Si prefiere traer a un familiar o asesor de confianza, también está bien. Sobre el ITIN: vender una casa en Texas con ITIN en lugar de número de Seguro Social es perfectamente legal — usted es el dueño en el título, y eso es lo único que importa para la venta. La title company maneja la documentación correctamente, incluyendo el reporte fiscal al IRS al final del año y el manejo de FIRPTA si aplica. Hemos cerrado con vendedores con ITIN muchas veces, incluso en propiedades con tax delinquency activa. Vea nuestra página dedicada a vendedores con ITIN si quiere más detalle del proceso.

Cuando el título está limpio aparte del tax lien y no hay tax suit ya presentado, los cierres se completan en 14 a 21 días desde que aceptamos los términos — un poco más que un cierre estándar porque la title company necesita una a tres business days para confirmar el payoff con el county tax office, y a veces uno o dos días más para coordinar con el despacho de abogados si la cuenta ya está delegada. Si hay un tax suit ya presentado pero sin sentencia, el cierre puede tardar entre 21 y 45 días porque la title company tiene que coordinar la dismissal del suit con el despacho — ellos generalmente prefieren ser pagados que llevar la propiedad a sale, así que la conversación normalmente fluye, pero hay papeleo de corte que toma su tiempo. Si además hay un proceso de probate o un lien de code enforcement, súmele otras semanas. El tax delinquency en sí mismo no es lo que retrasa el cierre — la title company no está cerrando sobre la cantidad del adeudo, está cerrando sobre el título. Una vez que el payoff está confirmado y el título está claro de cerrar, fondeamos.

No. Somos operadores de bienes raíces — no somos abogados, no somos tax attorneys, y no somos certified public accountants. Las descripciones de esta página sobre el calendario del Texas property tax, sobre la diferencia entre mortgage foreclosure y sheriff's sale, sobre las mecánicas del §33.06 deferral, sobre los attorney fees del 20%, y sobre el funcionamiento del cash close son encuadres generales pensados para ayudarle a hacer mejores preguntas — no son sustituto del consejo de un Texas real-estate attorney o tax attorney sobre su caso específico. Las particularidades varían condado por condado, el procedural posture de su caso afecta qué opciones tiene, y las consecuencias fiscales de una venta dependen de hechos que nosotros no conocemos. Si está dentro de un tax suit activo, si tiene una sheriff's sale ya programada, o si está considerando presentar un §33.06 deferral, hable con un abogado de bienes raíces de Texas antes de firmar nada — el State Bar of Texas Lawyer Referral Service puede conectarlo con uno, muchas veces el mismo día. Para confirmar opciones de deferral, llame al Texas Comptroller al 1-800-252-9121. Para verificar el estado actual exacto de su cuenta, consulte con su county tax assessor-collector.